by kiratlihukukKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mücbir Sebep Nedeniyle Zamanında Teslim Edilememe Durumu
T.C
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2018/5507
Karar No : 2019/1125
Karar Tarihi : 13.03.2019
K A R A R
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak ile ilgili yapılan icra takibine itirazın iptâli talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
Davacı arsa sahibi vekili; müvekkillerinin müşterek maliki oldukları İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Göztepe Mahallesi, 409 ada, 10 parsel sayılı taşınmaza ilişkin davalı şirket ile Kadıköy 13. Noterliği’nin 10.06.2014 tarih ve 10066 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 7. maddesi gereği, arsa sahiplerinin, 10.06.2014 tarihinden itibaen, 1 aylık süre içerisinde binayı boş olarak davalı şirkete teslim ettiklerini, ancak müteahhit firmanın, sözleşmenin 12. maddesi gereği, sözleşme başlama tarihi olan 10.07.2014 tarihinden itibaren 14 aylık süre içerisinde taşınmazları teslim etmeyi vadetmesine rağmen, zamanında teslim etmediğini, ayrıca kira yardımı paralarının da ödenmediğini, gecikme cezai şart bedeli ile birlikte kira paralarının ödenmesi için gönderilen Kadıköy 26. Noterliği’nin 05.11.2015 tarih ve 21720 yevmiye numaralı ihtarnamesine rağmen ödeme yapılmadığından, alacağın tahsili için İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğü’nün 2016/1070 Esas sayılı dosyası ile takip başlattıklarını, ancak takibin davalı tarafın itirazı ile durduğunu, her ne kadar itiraz gerekçesi olarak sözleşmenin 12. maddesinin sehven imzalandığı beyan edilmiş ise de; avukat aracılığı ile imzalanan ve defalarca toplantılarda gündeme getirilen sözleşmenin sehven imzalanmış olduğu iddiasının hukuki izahattan yoksun olduğunu, icra dosyasına yapılan itiraz açıkça kötüniyetli olduğundan iptâli ile, takibin devamını ve alacağın %40’ı oranında icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici vekili savunmasında; sözleşmenin imzalanması ve binanın boş olarak müvekkiline teslim edilmesi tarihinin, sözleşme ile öngörülen sürenin başlangıcına esas teşkil edemeyeceğini, zira sözleşme imzalandıktan sonra taşınmaz ile ilgili belediye tarafından imar plan notlarında değişikliğe gidilmesi nedeniyle, ruhsat için başvuru yapılamadığını, imar durumunun belediyeden 08.09.2014 tarihinde, yapı ruhsatının 23.12.2014 tarihinde alındığını, sözleşme ile kararlaştırılan 14 aylık sürenin 23.12.2014 tarihinden itibaren başlaması gerektiğini, kaldı ki imzalanan sözleşmenin 23. maddesinde bulunan ”Mücbir Sebepler” başlığı altında, ” …yasal mercilerin imar değişikliği veya imar durdurması gibi sebeplerle işin yapımını durdurmaları kanunen mücbir sebep sayılacak diğer hallerdir…” şeklinde hüküm bulunduğunu, imar durumundaki aksaklık giderilerek, ruhsatın alındığı 23.12.2014 tarihinden itibaren 14 aylık süre hesaplandığında, 25.01.2016 tarihinde yapılan teslimin sözleşmeye uygun olduğunu, ayrıca davacı tarafın talebi ile yapılan tadilat ve eklemeler için alınması gereken tadilat projesinin onayı için belediyedeki yoğun iş yükü nedeniyle, müvekkilinden kaynaklanmayan gecikmelerin de ortaya çıktığını, tüm bunlara rağmen müvekkilinin süresinden önce inşaatı tamamlayarak, sözleşmedeki hukuki ve teknik şartnameye uygun şekilde, davacılara dairelerini teslim ettiğini, haksız açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile itirazın iptâline ve asıl alacak üzerinden icra inkâr tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine dair verilen hüküm, davalı vekilince temyiz olunmuştur.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacı davasında, davalıdan olan alacağı ile ilgili olarak icra takibine geçtiğini, ancak takibe itiraz edildiğini belirterek, itirazın iptâli ile takibin devamına ve icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece yargılama yapılıp bilirkişiden de rapor alınarak dava kabul edilmiştir. Bu durumda alacak yargılama ile belirlenmiş olup likid sayılamayacağından davacı yararına icra inkâr tazminatına hükmedilmesi doğru olmadığından kararın bu nedenle bozulması gerekir. Ancak bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’nın 438/VII. maddesi gereği kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle mahkeme kararının ilk paragrafındaki asıl alacak ile başlayan son cümlesinin karardan çıkarılarak, yerine “davacının koşulları oluşmayan icra inkâr tazminat talebinin reddine” cümlesinin yazılmasına, kararın değiştirilmiş bu haliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, ödediği temyiz peşin haçlarının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 176,60 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 13.03.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
by kiratlihukukKaçak Yapının Ekonomik Değerinden Söz Edilemez
T.C
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO :2018/5584
KARAR NO :2019/641
KARAR TARİHİ :18.02.2019
K A R A R
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ruhsatsız yapılıp depremde yıkılan binadan arsa sahibinin payına düşecek üç bağımsız bölümün bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davalı … yönünden idari hizmet kusuru nedeniyle tefrik ve görevsizliğe, yüklenici davalılar yönünden talep miktarı üzerinden davanın kabulüne dair karar verilmiş, hüküm davalılardan … ve … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin tapu tahsis belgesi sahibi olduğu taşınmazda, arsa payı karşılığı inşaat yapımı için önce; davalı … ile … 7. Noterliği’nin 05.06.1997 tarih … yevmiye nolu sözleşmesini yaptığını, iş yapılmayınca bu kez, diğer davalılar … ve … ile aynı Noterliğin 29.04.1998 tarih … yevmiye nolu ikmâl sözleşmesini yaptığını, davalı belediyenin kontrol, ruhsat işlemlerindeki ihmali, diğer davalıların da kendisini aldatması sonucunda, ruhsatsız olarak yapılan 8 katlı binanın depremde yıkıldığını, tüm davalıların bu zararından haksız fiilleri ve sözleşmeler uyarınca sorumlu olduklarını belirterek, sözleşme uyarınca müvekkiline verilmesi kararlaştırılan üç adet bağımsız bölüm bedeline karşılık şimdilik 8.000,00 TL’nin, davalılardan müteselsilen tahsilini istemiştir.
Mahkemece, belediye yönünden hizmet kusuruna dayanılarak açılan davanın idare mahkemesinde görülmesi gerektiğinden görevsizlik kararı verilmiş, diğer davalılar için davanın kabulüne, sözleşmeye aykırılık nedeniyle bilirkişilerce bir daire bedeli 7.282,71 TL olarak belirlendiğinden, ıslah edilmeyen davada taleple bağlı kalınarak, 8.000,00 TL’nin müteselsilen tahsiline hükmolunmuştur.
Dosya kapsamındaki delil ve belgelere göre … … 3384 parsel sayılı 896 m2 miktarlı bahçeli ev niteliğindeki Maliye Hazinesine tapuda kayıtlı taşınmazın 162 m2’lik bölümünün davacı adına tapu tahsis belgesi bulunduğu, bu taşınmazda inşa edilen binanı yapı
ruhsatının, projesinin mevcut olmadığı, tamamlanan bina için belediyenin bir işlem yapmadığı, kaçak tutanağı düzenlenmediği, bilahare binanın 1-17 Ağustos 1999 tarihlerinde meydana gelen depremde yıkıldığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Yapılmış Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğundan uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.
İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce re’sen gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası’nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine aittir.
Yapının tümüyle kaçak yapılmış olması halinde yıkılması gereken bir yapı olup, ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici iş bedeline hak kazanamayacağı gibi tapu ile malik olmayan davacı da yasal olmayan yapıdan bağımsız bölüm bedeli isteyemez. Başka bir anlatımla, tamamen kaçak olan yapılar için bedel istenemeyecektir.
Açıklanan yasal düzenlemelere ve yargısal uygulamalara aykırı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, davanın tümden reddi gerekirken kabulü doğru olmadığından kararın temyiz eden davalılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ve … vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar … ve …’e geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.02.2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.