by kiratlihukukİhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyaç Samimi ve Zorunlu Olmalıdır
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2017/8919
KARAR NO : 2018/4322
KARAR TARİHİ : 19.04.2018
K A R A R
Davacı 30/06/2015 tarihinde açtığı işbu dava ile; … İli, … İlçesi,…Mahallesi 1829 ada 8 parsel sayılı taşınmazı 23/12/2014 tarihinde bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi yapmak için satın aldığını, davalının ise 17/10/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın kiracısı olduğunu, … 5. Noterliği’nin 31/12/2014 tarih 13713 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilip tarafına teslim edilmesi için davalıya ihtarname çekildiğini, ihtarnamenin 02/01/2015 tarihinde tebliğ edildiğini yine … 3. Noterliği’nin 05/01/2015 tarih 71 yevmiye nolu ihtarnamesi ile de aylık 880,00 TL kira bedelinin bildirilen banka hesabına yatırmasını istediklerini fakat davalının ödeme yapmadığı gibi taşınmazı da tahliye etmediğini belirterek birikmiş 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ait toplam 5.280 TL kira alacağının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline ve ihtiyaç nedeniyle davalının dava konusu kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı,davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davacının ihtiyaç iddiasının zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacının alacak istemine yönelik temyiz itirazlarının incelemesinde; Davacı dava dilekçesinde, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin yanısıra ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini de talep etmiştir.Mahkemece, davacının alacak istemi bulunmasına rağmen, bu hususta olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeden hüküm kurulması hatalıdır.
2-Davacının tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya 17/10/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı, kiralananın da içinde bulunduğu iki katlı kargir atölye vasfındaki taşınmazı önceki malikten 23/12/2014 tarihinde satın almıştır.İhtiyaçlı davacı , halen … ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile … il merkezinde bulunan dava konusu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile dava konusu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun,yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla;zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda birinci nedenle alacağa ilişkin hükmün, ikinci bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
by kiratlihukukİhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
T.C
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2017/8919
KARAR NO : 2018/4322
KARAR TARİHİ : 19/04/2018
K A R A R
Davacı 30/06/2015 tarihinde açtığı işbu dava ile; … İli, … İlçesi,…Mahallesi 1829 ada 8 parsel sayılı taşınmazı 23/12/2014 tarihinde bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi yapmak için satın aldığını, davalının ise 17/10/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın kiracısı olduğunu, … 5. Noterliği’nin 31/12/2014 tarih 13713 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilip tarafına teslim edilmesi için davalıya ihtarname çekildiğini, ihtarnamenin 02/01/2015 tarihinde tebliğ edildiğini yine … 3. Noterliği’nin 05/01/2015 tarih 71 yevmiye nolu ihtarnamesi ile de aylık 880,00 TL kira bedelinin bildirilen banka hesabına yatırmasını istediklerini fakat davalının ödeme yapmadığı gibi taşınmazı da tahliye etmediğini belirterek birikmiş 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ait toplam 5.280 TL kira alacağının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline ve ihtiyaç nedeniyle davalının dava konusu kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı,davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davacının ihtiyaç iddiasının zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacının alacak istemine yönelik temyiz itirazlarının incelemesinde; Davacı dava dilekçesinde, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin yanısıra ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini de talep etmiştir.Mahkemece, davacının alacak istemi bulunmasına rağmen, bu hususta olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeden hüküm kurulması hatalıdır.
2-Davacının tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya 17/10/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı, kiralananın da içinde bulunduğu iki katlı kargir atölye vasfındaki taşınmazı önceki malikten 23/12/2014 tarihinde satın almıştır.İhtiyaçlı davacı , halen … ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile … il merkezinde bulunan dava konusu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile dava konusu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun,yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla;zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda birinci nedenle alacağa ilişkin hükmün, ikinci bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.