by kiratlihukukKaçak Yapının Ekonomik Değerinden Söz Edilemez
T.C
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO :2018/5584
KARAR NO :2019/641
KARAR TARİHİ :18.02.2019
K A R A R
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ruhsatsız yapılıp depremde yıkılan binadan arsa sahibinin payına düşecek üç bağımsız bölümün bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davalı … yönünden idari hizmet kusuru nedeniyle tefrik ve görevsizliğe, yüklenici davalılar yönünden talep miktarı üzerinden davanın kabulüne dair karar verilmiş, hüküm davalılardan … ve … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin tapu tahsis belgesi sahibi olduğu taşınmazda, arsa payı karşılığı inşaat yapımı için önce; davalı … ile … 7. Noterliği’nin 05.06.1997 tarih … yevmiye nolu sözleşmesini yaptığını, iş yapılmayınca bu kez, diğer davalılar … ve … ile aynı Noterliğin 29.04.1998 tarih … yevmiye nolu ikmâl sözleşmesini yaptığını, davalı belediyenin kontrol, ruhsat işlemlerindeki ihmali, diğer davalıların da kendisini aldatması sonucunda, ruhsatsız olarak yapılan 8 katlı binanın depremde yıkıldığını, tüm davalıların bu zararından haksız fiilleri ve sözleşmeler uyarınca sorumlu olduklarını belirterek, sözleşme uyarınca müvekkiline verilmesi kararlaştırılan üç adet bağımsız bölüm bedeline karşılık şimdilik 8.000,00 TL’nin, davalılardan müteselsilen tahsilini istemiştir.
Mahkemece, belediye yönünden hizmet kusuruna dayanılarak açılan davanın idare mahkemesinde görülmesi gerektiğinden görevsizlik kararı verilmiş, diğer davalılar için davanın kabulüne, sözleşmeye aykırılık nedeniyle bilirkişilerce bir daire bedeli 7.282,71 TL olarak belirlendiğinden, ıslah edilmeyen davada taleple bağlı kalınarak, 8.000,00 TL’nin müteselsilen tahsiline hükmolunmuştur.
Dosya kapsamındaki delil ve belgelere göre … … 3384 parsel sayılı 896 m2 miktarlı bahçeli ev niteliğindeki Maliye Hazinesine tapuda kayıtlı taşınmazın 162 m2’lik bölümünün davacı adına tapu tahsis belgesi bulunduğu, bu taşınmazda inşa edilen binanı yapı
ruhsatının, projesinin mevcut olmadığı, tamamlanan bina için belediyenin bir işlem yapmadığı, kaçak tutanağı düzenlenmediği, bilahare binanın 1-17 Ağustos 1999 tarihlerinde meydana gelen depremde yıkıldığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Yapılmış Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğundan uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.
İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce re’sen gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası’nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine aittir.
Yapının tümüyle kaçak yapılmış olması halinde yıkılması gereken bir yapı olup, ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici iş bedeline hak kazanamayacağı gibi tapu ile malik olmayan davacı da yasal olmayan yapıdan bağımsız bölüm bedeli isteyemez. Başka bir anlatımla, tamamen kaçak olan yapılar için bedel istenemeyecektir.
Açıklanan yasal düzenlemelere ve yargısal uygulamalara aykırı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, davanın tümden reddi gerekirken kabulü doğru olmadığından kararın temyiz eden davalılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ve … vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar … ve …’e geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.02.2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.