by kiratlihukukKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mücbir Sebep Nedeniyle Zamanında Teslim Edilememe Durumu
T.C
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2018/5507
Karar No : 2019/1125
Karar Tarihi : 13.03.2019
K A R A R
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak ile ilgili yapılan icra takibine itirazın iptâli talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
Davacı arsa sahibi vekili; müvekkillerinin müşterek maliki oldukları İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Göztepe Mahallesi, 409 ada, 10 parsel sayılı taşınmaza ilişkin davalı şirket ile Kadıköy 13. Noterliği’nin 10.06.2014 tarih ve 10066 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 7. maddesi gereği, arsa sahiplerinin, 10.06.2014 tarihinden itibaen, 1 aylık süre içerisinde binayı boş olarak davalı şirkete teslim ettiklerini, ancak müteahhit firmanın, sözleşmenin 12. maddesi gereği, sözleşme başlama tarihi olan 10.07.2014 tarihinden itibaren 14 aylık süre içerisinde taşınmazları teslim etmeyi vadetmesine rağmen, zamanında teslim etmediğini, ayrıca kira yardımı paralarının da ödenmediğini, gecikme cezai şart bedeli ile birlikte kira paralarının ödenmesi için gönderilen Kadıköy 26. Noterliği’nin 05.11.2015 tarih ve 21720 yevmiye numaralı ihtarnamesine rağmen ödeme yapılmadığından, alacağın tahsili için İstanbul Anadolu 6. İcra Müdürlüğü’nün 2016/1070 Esas sayılı dosyası ile takip başlattıklarını, ancak takibin davalı tarafın itirazı ile durduğunu, her ne kadar itiraz gerekçesi olarak sözleşmenin 12. maddesinin sehven imzalandığı beyan edilmiş ise de; avukat aracılığı ile imzalanan ve defalarca toplantılarda gündeme getirilen sözleşmenin sehven imzalanmış olduğu iddiasının hukuki izahattan yoksun olduğunu, icra dosyasına yapılan itiraz açıkça kötüniyetli olduğundan iptâli ile, takibin devamını ve alacağın %40’ı oranında icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici vekili savunmasında; sözleşmenin imzalanması ve binanın boş olarak müvekkiline teslim edilmesi tarihinin, sözleşme ile öngörülen sürenin başlangıcına esas teşkil edemeyeceğini, zira sözleşme imzalandıktan sonra taşınmaz ile ilgili belediye tarafından imar plan notlarında değişikliğe gidilmesi nedeniyle, ruhsat için başvuru yapılamadığını, imar durumunun belediyeden 08.09.2014 tarihinde, yapı ruhsatının 23.12.2014 tarihinde alındığını, sözleşme ile kararlaştırılan 14 aylık sürenin 23.12.2014 tarihinden itibaren başlaması gerektiğini, kaldı ki imzalanan sözleşmenin 23. maddesinde bulunan ”Mücbir Sebepler” başlığı altında, ” …yasal mercilerin imar değişikliği veya imar durdurması gibi sebeplerle işin yapımını durdurmaları kanunen mücbir sebep sayılacak diğer hallerdir…” şeklinde hüküm bulunduğunu, imar durumundaki aksaklık giderilerek, ruhsatın alındığı 23.12.2014 tarihinden itibaren 14 aylık süre hesaplandığında, 25.01.2016 tarihinde yapılan teslimin sözleşmeye uygun olduğunu, ayrıca davacı tarafın talebi ile yapılan tadilat ve eklemeler için alınması gereken tadilat projesinin onayı için belediyedeki yoğun iş yükü nedeniyle, müvekkilinden kaynaklanmayan gecikmelerin de ortaya çıktığını, tüm bunlara rağmen müvekkilinin süresinden önce inşaatı tamamlayarak, sözleşmedeki hukuki ve teknik şartnameye uygun şekilde, davacılara dairelerini teslim ettiğini, haksız açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulü ile itirazın iptâline ve asıl alacak üzerinden icra inkâr tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine dair verilen hüküm, davalı vekilince temyiz olunmuştur.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacı davasında, davalıdan olan alacağı ile ilgili olarak icra takibine geçtiğini, ancak takibe itiraz edildiğini belirterek, itirazın iptâli ile takibin devamına ve icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece yargılama yapılıp bilirkişiden de rapor alınarak dava kabul edilmiştir. Bu durumda alacak yargılama ile belirlenmiş olup likid sayılamayacağından davacı yararına icra inkâr tazminatına hükmedilmesi doğru olmadığından kararın bu nedenle bozulması gerekir. Ancak bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’nın 438/VII. maddesi gereği kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle mahkeme kararının ilk paragrafındaki asıl alacak ile başlayan son cümlesinin karardan çıkarılarak, yerine “davacının koşulları oluşmayan icra inkâr tazminat talebinin reddine” cümlesinin yazılmasına, kararın değiştirilmiş bu haliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, ödediği temyiz peşin haçlarının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 176,60 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 13.03.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
by kiratlihukukKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersizliği
T.C
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2016/3738
KARAR NO : 2019/834
KARAR TARİHİ : 05.03.2019
K A R A R
Davacılar vekili, davaya konu taşınmazda H… mirasçısı sıfatıyla davacıların hisse sahibi olduktan sonra davalı şirketle aralarında 20.06.2008 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını davalı tarafın imar düzenlemesi yapıldığı halde, 1 yıl 7 aylık sürede inşaat ruhsatı için gerekli ve yeterli girişimde bulunmamasından dolayı inşaata başlanamadığını ve bu arsayı kullanma imkanının elden gittiğini, sözleşmenin ifa edilmemesi ve beklenen kazancın azalması mahrum kalınan gelirler olduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshi, tapudaki şerhlerin kaldırılması ve davalı tarafından davacılara hisseleri oranında 1.000.000 TL. maddi tazminat ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşme hükümlerine göre nihai uygulamanın İBB ve ilçe belediyesinin kararları ve tasdikli plan esas kabul edilerek ve uygulamanın buna göre yapılacağının belirlendiği, bu şekilde sözleşmenin taliki şarta bağlandığı, taliki şartın gerçekleşmeyeceğinin Ümraniye Belediyesi yazısından anlaşıldığı bu haliyle sözleşmenin feshinde davacının haklı olduğu plan tadillerinin mücbir sebep kabul edilmesi gerektiği ve idarenin işlemlerinin uzaması sebebi ile yükleniciye kusur izafe edilemeyeceği, sözleşmenin ifa edilmesinde objektif imkansızlığın bulunduğu davalı tarafın bu objektif imkansızlığın oluşmasında bir kusurunun olmadığı, sözleşmenin 7. maddesinde mücbir sebep halinde davalıdan tazminat talep edilemeyeceği yazılı olduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshi talebinin kabulüne tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir.
Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşının da bulunduğu anlaşılmıştır. Bu durumda sözleşme baştan beri geçersizdir ve sözleşmenin geçersizliğinin tespitini arsa sahiplerinden biri talep edebilir. Bu nedenle sözleşmeyi tüm imzalayan tarafların davada bulunması da gerekmemektedir. Ancak mahkemece sözleşmenin geçersizliğinin tespiti yerine, akdin başlangıçta geçerli olduğu zannını uyandıracak biçimde sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekmiş ise de yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamaya gereksinim göstermediğinden, HUMK m. 438/7 uyarınca hükmün aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının reddi ile hüküm kısmındaki “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh’in kaldırılmasına,” ifadesinin çıkartılarak, “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, geçersiz bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh’in kaldırılmasına” ifadesinin yazılarak hükmün düzeltilmiş bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
by kiratlihukukSimsarlık Sözleşmesinde Yazılı Şekil Şartının Geçerlilik Şartı Olması
T.C
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO :2016/3384
KARAR NO :2019/648
KARAR TARİHİ :21.02.2019
K A R A R
Davacı vekili, davalıya ait taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak satımı için alıcı bulması hususunda müvekkili ile davalının anlaştıklarını, müvekkilinin aracılık hizmetini yerine getirerek davalıya ait taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını sağladığını, bu sözleşmede komisyon bedeli olarak 1 daire verileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL.nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep
etmiştir.
Davalı vekili, davanın yüklenici firmaya yöneltilmesi gerektiğini bu nedenle husumet yönünden davanın reddi gerektiğini, davanın ticari dava olmaması nedeniyle mahkemenin görevli olmadığını, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve sözleşmenin gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; TBK 520/3 maddesi gereğince taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılamayacağı, davacı ile davalı arasında bu anlamda yapılmış yazılı bir sözleşme bulunmadığı, davacının adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı durumunda olmadığı, sözleşmenin kurulmasında aracılık yapmış olsa bile, kurulmuş geçerli bir sözleşme bulunmadığı gibi davacının tarafı olmadığı sözleşme ile kararlaştırılan ücreti isteyemeyeceği, bu nedenle de ücret talep hakkı doğmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.